Auf dieser Seite geht es einmal ganz allgemein um Immobilien – wobei die Ausführungen sicher von der Sicht als Ex-Banker geprägt sind, aber es stecken auch die ganz persönlichen Erfahrungen mit Kauf, Verkauf und Bau mit drin.

Unabhängig davon, ob es sich bei der Immobilie um ein Einfamilienhaus, ein Doppel-, Reihen-, Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung handelt und auch unabhängig davon ob es sich um Eigentum oder Miete handelt, ist ein bestimmendes Thema für den Immobilienwert und den Wohlfühlfaktor die Lage.

Wer sich für eine Immobilie oder bei Bauvorhaben ein Grundstück interessiert, sollte sich zunächst mit der Lage beschäftigen. Es ist sinnvoll bis „verpflichtend“ sich nicht nur das Objekt selbst anzusehen, sondern auch die Umgebung mehrere Stunden lang zu erkunden. Industriebetriebe, ein Umspannwerk, eine Kläranlage, Clubs, Supermarkt, Eros-Center, Tankstelle, Autobahn, Eisenbahnlinie oder auch ein größerer Parkplatz in der Nähe sind zwar eindeutig nachteilig für die Bewertung, müssen aber nicht grundsätzlich gegen den Standort sprechen. Es gibt aber ein Gefühl für zu erwartende Beeinträchtigungen durch Lärm, Emissionen und Umweltbelastungen.

Das lässt sich natürlich nicht verallgemeinern, vielmehr muss man sich das Viertel im Ganzen anschauen. Ein Rat von erfahrenen Immobilieninvestoren ist z. B. einfach einmal die Kneipen in der Nähe zu besuchen und sich umschauen und -hören.

Die Investition in Immobilien ist langfristig, da ist es neben der „aktuellen“ Lage auch wichtig ein Gefühl für die künftige Entwicklung zu bekommen. Hier gilt es, nicht isoliert die Straße zu betrachten, sondern zu schauen, welche Veränderungen sich in der Nähe – einige Straßen weiter – abzeichnen. Gibt es dort neue Bauvorhaben oder viel Leerstand, wie verändert sich Bewohnerzahl und -struktur, was plant die Stadt/Kommune, sind neue Baugebiete geplant usw.

Je besser die Lage, um so wertbeständiger sind die Immobilien; aber deshalb sind sie auch teurer. Schlechte Lagen führen meist zu niedrigen Preisen und für einen Investor zu höheren Mietanfangsrenditen. Gute Lagen bedingen höhere Preise und niedrigere Renditen. Aber die Zukunft wird mit großer Wahrscheinlichkeit in den schlechten Lagen zu fallenden und in den guten Lagen zu steigenden Mieten führen, so dass sich die Mietrenditen künftig umkehren könnten. Einfach gesagt: Mietsteigerungen sind in einem Plattenbau unwahrscheinlicher als in einem Villenviertel.

Hieraus sollte man im unmittelbaren Umfeld achten:

  • Verkehrsaufkommen und Lärmbelästigung
  • Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten
  • Nähe zu Cafés, Kinos, Theatern etc.
  • Nähe zu Grünflächen, Parks
  • Nähe zum Wasser
  • Parkmöglichkeiten für Pkw
  • Erreichbarkeit öffentlicher Verkehrsmittel
  • Architektur / Straßenbild
  • Zukünftige Entwicklung der Immobilie
  • Himmelsausrichtung des Grundstücks

Für das etwas weitere Umfeld checken:

  • Freizeitmöglichkeiten Kultur, Sport etc.
  • Infrastruktur in Region / Stadt
  • Dienstleistungsangebot
  • Verkehrsanbindung
  • Nachfrage nach Immobilien in der Region
  • Nähe zum Stadtzentrum
  • Nähe zum Arbeitsplatz

Ausrichtung Grundstück | Gebäude

Beim Erwerb von Grundstücken und Bau von Gebäuden hat man noch "alles" in der Hand. Obige Grafik soll die Ausrichtung des Gebäudes unter Berücksichtigung des Sonnenlaufes verdeutlichen. Nachstehende Ausführungen gelten dabei natürlich auch für die Beurteilung der "Wohnqualität" von bestehenden Objekten:


Am Anfang der Planung steht die Ausrichtung des Hauses

Eines der wichtigsten Planungskriterien ist die "Ausrichtung des Hauses" auf dem Grundstück. Hier kann viel falsch gemacht werden, was später ein Hausleben lang zu Beeinträchtigungen führt und den Wert des Hauses negativ beeinflusst. Gemeint ist, wie das zukünftige Haus auf dem erworbenen Grundstück stehen muss, damit die Sonne optimal genutzt werden kann und kühle Räume eben nicht von der Sonne aufgeheizt werden. Diese optimierte Ausrichtung nach Himmelsrichtungen - Nord-Süd und Ost-West - soll dafür sorgen, dass wesentlich Heizkosten gespart werden - egal welches Heizsystem das neue Gebäude bekommen wird

 

Wohnräume mit großen Fenstern nach Süden ausrichten

Die richtige Planung bei der Ausrichtung soll auch das Sonnenlicht in die Wohnräume bringen, was die Atmosphäre und das Wohlbefinden der Bewohner steigert. Hierbei ist natürlich zu bedenken, dass die Sonne im warmen Sommer hoch oben am Himmel steht und im Winter tiefer über den Himmel zieht und somit weiter durch richtig platzierte Fenster in die Räume eindringen und diese besser wärmen kann. Bei der Planung ist ebenfalls daran zu denken, welcher Dachüberstand wo sein wird und wie der Giebel des Hauses verlaufen muss, um diese Vorteile der "kostenlosen Sonnenenergie" möglichst gut ausnutzen zu können.

Ein weiterer und wichtiger Planungspunkt ist die Überlegung zur Integration einer Solaranlage um die Sonne bestmöglich einzufangen und die Heizungsanlage mit kostenloser Sonnenenergie zu unterstützen. Dabei kommt es neben der Giebelausrichtung auch darauf an, wo eventuell hohe Bäume auf dem Grundstück und in unmittelbarer Nähe stehen, die im Winter bei tiefer stehender Sonne Schatten geben und Sonnenstrahlen und Sonnenlicht wieder aussperren. 

Räume auf der Südseite des Hauses erhalten am meisten Sonne im Winter und während der Übergangszeiten. Im Sommer wird die Westseite des Gebäudes durch die Nachmittagssonne am stärksten aufgeheizt. Große Fenster an Süd- und Westseite garantieren möglichst viel Sonne in den Räumen und damit im Winter eine bessere Erwärmung zum Nulltarif. Doch Vorsicht: Die großen Fenster wirken im Hochsommer gegenteilig - sie heizen die Räume stark auf. Deshalb ist wichtig, dass schattenspendende Vorrichtungen (Rollladen/Jalousien/Markisen) geplant und eingebaut werden, damit das Haus nicht zur Sommersauna wird.

Wenn der Architektenplan und die Bauordnung es erlauben, sollte man den Dachfirst in Ost-West-Richtung ausrichten. Diese Ausrichtung ermöglicht die optimale Positionierung einer Solaranlage auf der Südseite des Daches. Sollte man eine Photovoltaik-Anlage in der Zukunft nutzen wollen, ist diese Dach-Ausrichtung optimal. Außerdem bietet die Südseite des Daches preiswerte Möglichkeiten von Verglasungen (Dachfenster) für eventuelle Dachwohnungen, ohne dass Dachgauben kostspielig in das Dach integriert werden müssen.

Ein "funktionierender" Grundriss ist wichtig

Der Grundriss sollte praktisch und auf die Bedürfnisse der Bewohner ausgerichtet sein. Der schönste Grundriss auf dem Papier ist nicht viel wert, wenn er in der Praxis "nicht funktioniert". So sollte darauf geachtet werden, dass der Wohnraum ideal mit dem Essbereich und der Terrasse verknüpft ist. Der Eingangsbereich sollte in die Diele übergehen, ein Gäste-WC und eventuell ein Arbeitsbereich (Büro) sollten von hier begehbar sein, ohne durch den Wohnraum laufen zu müssen.

Andererseits ist es ideal, wenn Schlafbereich, Bad und Ankleideraum oder auch Kinderzimmer eine Gruppe von Räumen mit kurzen Wegen bilden. Auch ein Schlafzimmer mit eingebautem Bad ist das höchste Glück für manche Frau, kann sie sich doch hier gleich direkt vom Bett ins Bad fallen lassen.

Beim Aufteilen der Räume und Lebensbereiche müssen Fenster nach Süden und Fenster nach Norden so eingeplant werden, daß möglichst viel Sonne im Wohnbereich eingefangen werden kann und Räume, die nur selten benutzt werden (Hauswirtschaftsraum, Toilette, Eingang) eben nach Norden oder Osten blicken. Auch die Schlafräume werden sinnvollerweise nicht nach Süden ausgerichtet, da diese Räume immer kühler sein sollen. Um zu vermeiden, dass sich das Schlafzimmer gegen Ende des Tages von der Nachmittagssonne aufheizt, platziert man es beispielsweise auf der Ostseite, was zudem den Vorteil hat, dass man morgens von den ersten Sonnenstrahlen schon geweckt wird. Wenn das Schlafzimmer nach Westen zeigt, kann auch eine Terrasse mit vorgezogener Überdachung die Sonne daran hindern, tief ins Schlafzimmer zu scheinen. Auf der Terrasse hat man dann den Vorteil die Abendsonne nutzen zu können - ideal für den Familien-Grillabend. 

Garagen, Anbauten oder auch Carports sollten übrigens immer an der "kalten" Seite des Hauses liegen, um als Pufferzonen in der Wärmedämmung zu dienen.

Eins sollte man immer vor Augen haben: 

Wenn absehbar ist, dass man sich die eigene Immobilie - z. B. aufgrund von nicht nachhaltig gesicherten Einkünften, anstehenden zusätzlichen finanziellen Belastungen, Scheidung oder absehbarem Arbeitsplatzverlust - nicht wirklich langfristig leisten kann, dann sollte man von einem Erwerb absehen. Das sollte allerdings auch eine Bank bei einer Finanzierungsanfrage erkennen und eine Begleitung ablehnen. Im Regelfall führt ein "Notverkauf" zu erheblichen finanziellen Einbußen und verschärft die dann ja ohnehin schon bestehende schwierige wirtschaftliche Situation.

Im Gegensatz zu der Frau mit dem Knusperhäuschen, kann man nämlich von einer Immobilie nicht abbeißen.