Sobald die Entscheidung für Wohneigentum gefallen ist, stellt sich natürlich die zentrale Frage, ob man eine bestehende Immobilie erwirbt und gegenbenenfalls umbaut oder renoviert - oder man auf gekauften oder vorhandenem Grundstück selbst baut.

Der Kauf hat den Vorteil, dass man sieht, was man bekommt. Man kann es begehen, fühlen, riechen, sich alles anschauen und zweckmäßigerweise auch einen Baufachmann zuziehen, der bei älteren Objekten und/oder bei Renovierungs-, Um- und Anbauvorhaben meist gut einschätzen kann, wie es um die Bausubstanz bestellt ist, was machbar ist und was nicht. Nachteil ist natürlich, dass einer Veränderung der Grundstruktur des Gebäudes Grenzen gesetzt sind. Das gilt gerade auch für die energetische Sanierung: Man kann in der Regel eine Immobilie aus den 30er Jahren nicht mit vertretbarem Aufwand in ein "KfW-Effizienzhaus 40 Plus" verwandeln. Der finanzielle Aufwand würde sich - vermutlich sogar einschließlich Abrißkosten - in Höhe eines Neubaues bewegen und im Raumzuschnitt wäre trotzdem nicht alles möglich. 

Der Neubau bietet im Rahmen der Gegebenheiten (Lage, Bebauungsplan, Grundstück, Finanzrahmen) maximale Möglichkeiten zur Erfüllung aller Wünsche des Bauwilligen. Dabei bedarf es in der Planungsphase allerdings viel Vorstellungsvermögen wenn alles nur auf Zeichnungen und 3D-Animationen zu betrachten ist. Es gilt von Beginn an alle Kosten sauber zu planen und sich dabei erforderlichenfalls Hilfe zu holen, da selbst bei "Bauwiederholern" die Kosten immer wieder aus dem Ruder laufen. Der Bauherr ist gut beraten für Unvorhergesehnes immer eine finanzielle Reserve zu haben; meist wird er sie brauchen.


Nachfolgende Links führen zu "offiziellen" Seiten des Landes Niedersachsen und geben Informationen zu Bodenrichtwerten und Katasterkarten.

Hier geht es zu einem Rechner, der ganz überschlägig aufgrund von wenigen Eckdaten den Marktwert einer Immobilie schätzt. Ausnahmsweise und ungern der Link auf einen "Datenhändler", aber das - nach Testungen - zur Orientierung recht brauchbare Ergebnis gibt es ohne Namensangabe und sofort - bitte die aufploppende Werbung schnell wegklicken ;-) 

BORIS gibt - sofern online bereitgestellt - bundesweit Auskunft über Bodenrichtwerte

Für Bauwillige

Sachliche Basisinformation: Bei aller Lust aufs Bauen sollte man sein Bauvorhaben nicht nur emotional, sondern vielmehr mit sachlichen Argumenten betrachten. Musterhäuser sollten durchaus kritisch betrachtet werden. Es lohnt auch Bekannte und Freunde zu fragen, was diese beim Hausbau erlebt haben und bei nachträglicher erneuter Entscheidung anders machen würden.

Grundwissen einholen: Volkshochschulen und andere Bildungseinrichtungen bieten Informationsreihen für interessierte Bauherren an. Hier kann man sich Grundlagen zu Baustoffen, Bauweisen, Recht und Finanzierung aneignen. Fachlektüre ist ebenfalls empfehlenswert. Informationen aus den Sozialen Medien und aus dem Netz mit nicht klar erkennbaren verantwortlichen Personen sowie deren Qualifikation und Motiven sollte man meiden.

Das Grundstück: Das Grundstück ist ein erheblicher Kostenfaktor. Neben dem eigentlichen Quadratmeterpreis sind Erschließungs- und Anschlusskosten zu berücksichtigen. Manche Kommunen belasten Bauherren mit hohen Auflagen für den Straßenbau und das Abwassersystem. Auf dem Grundstück kann der private Bauherr gewisse vorbereitende Arbeiten sogar selbst vornehmen. Ganz wichtig auch: Lage des Grundstückes und Ausrichtung des Hauses auf dem Grundstück sorgfältig planen.

Bodenbeschaffenheit prüfen: Empfehlenswert ist es, die Bodenverhältnisse an Hanggrundstücken und in der Ebene zu prüfen. Ist es ein Kiesboden, Lehmboden, Felsboden oder verlaufen Wasseradern unter dem Baugrundstück? Wie ist die Situation mit dem Grundwasser? Kann ein Keller sicher geplant und als Wohnkeller mit Wohnqualitäten wunschgemäß ausgeführt werden und wie müssen die Kellerwände in Bezug auf Wasserdichtheit und Stabilität beschaffen sein? Die Beschaffenheit spielt aber auch beim Aushub der Baugrube und bei der Erstellung des Fundaments eine wichtige Rolle. Hier gilt es, sich vorher schlau zu machen. Das gilt auch für die Höhen von noch in Planung befindlichen Nachbargrundstücken und Straßen. Dabei geht es bei Höhenunterschieden um die Sicherung der Grundstücksgrenze und die Entsorgung des Oberflächenwassers. 

Verkehrsanbindung checken: Verkehrsanbindungen und Infrastruktur wie Schule, Kindergarten, Wege zur Arbeit, Fahrstrecken, Fahrtzeiten etc. sind nicht nur auf dem Land zu beachten sondern auch in der Stadt. Unbedingt eingesehen werden sollte der Bebauungsplan der Kommune. Er gibt Aufschluss darüber, ob z.B. Wohnparks, Gewerbegebiete, Umgehungsstraßen oder Autobahnanschlüsse in der Nachbarschaft geplant sind.

Bauordnung der Stadt/Gemeinde: Um Einsprüche des Bauamts ausschließen zu können, müssen die Bauordnungen der Kommunen vorher beachtet werden, um sonst vielleicht notwendige Umplanungen zu vermeiden. Das kostet nicht nur Geld sondern auch Zeit und kann den Baubeginn verzögern.

Baunebenkosten wie Notar-, Vermessungs- und Bauantragsgebühren können je nach Vorhaben und Ort 10 Prozent und mehr der reinen Baukosten ausmachen. Deshalb müssen Reserven bei den Finanzmitteln geplant werden um Überraschungen abfedern zu können. Vernünftig ist es alle Kosten "sauber" und vollständig "mit Puffer" zu planen; dazu eignet sich zum Beispiel das kostenfreie Planungstool "IPR ImmoPlanRechner".

Planspiele helfen den Hausbau zu optimieren. Wie groß muss die Wohnfläche wirklich sein? Worauf kann verzichtet werden? Was kann auch nachträglich noch ausgebaut bzw. erweitert werden? Einsparpotentiale liegen bei großen Bädern, Erkern, Vorsprüngen, Balkonen, Gauben oder Wintergärten. Ausrichtung des Hauses und Räume richtig planen, das schafft z. B. auch Energieeinsparungen bei Heizung und Licht, wenn große Fenster die Sonne hinein lassen, Schlafräume oder Bäder nach Norden ausgerichtet sind oder die Garage auf der Windseite als Puffer dient.

Auf  den richtigen Architekten, Bauleiter oder Bauträger kommt es besonders an. Bei der Wahl sollten sich Bauinteressierte eine Liste mit bereits errichteten Objekten übergeben lassen und am besten selbst bei Bauherren vorsprechen. Wichtig auch sich über die Baubeteiligten rechtzeitig durch Internet-Recherche, Einsicht in Jahresabschlüsse (Bundesanzeiger online) sowie Bank- und Büroauskünfte zu informieren. Die finanzierende Bank wird hier in der Regel gerne unterstützen.

Baufachinformationen einholen: Die meisten Menschen wissen besser über ihr Smartphone Bescheid, als über den Hausbau – obwohl es sich um die zumeist größte Investition in ihrem Leben handelt. Je mehr ein Bauherr Bescheid weiß, desto überzeugender kann er Arbeiten und Leistungen hinterfragen. Empfehlenswert ist es, den Baufortschritt regelmäßig zu verfolgen und eventuelle Änderungswünsche rechtzeitig einzubringen.

Bauvertrag: Voraussetzung für den Vertrag sollte eine Baubeschreibung sein, die keine Fragen offen lässt. Dieses Schriftstück ist Grundlage des Vertrags und sollte durch einen Zeitplan ergänzt werden. Vielen Baubeschreibungen ist bei genauerem Hinsehen lediglich zu entnehmen, dass das neue Haus vier Wände, ein Dach sowie Türen und Fenster hat. Erläuterungen wie „Fenster sind aus weißem Kunststoff und von einem Markenhersteller“ sagen nichts über den Wärmeschutz aus. Selbst bei den renommierten Markenherstellern gibt es große Unterschiede bei Preis-Leistung.

Haustechnik: Die Installation der Haustechnik macht einen größeren Teil der Baukosten aus. Solide Qualität mit Gewährleistungsanspruch sollte Vorrang haben. Vor der Installation der Haustechnik sollte der spätere Bedarf geprüft werden. Das betrifft die Art der Heizung, die verwendete Heizenergie (solare Unterstützung, Gasheizung, Brennstoffzelle, Wärmepumpenheizung etc.), die Lüftung und das Raumklima wie den Bedarf an Warmwasser und Speicherung entsprechend Raumgrößen und den Personen im Haus.

Sonderwünsche eventuell später realisieren: Sonderausstattungen im Haus, wie Kamin, Wintergarten oder Sauna können häufig nicht sofort realisiert werden. Sinnvoll ist es jedoch die Anschlüsse bereits vorzubereiten. Das gleiche gilt, wenn das Dachgeschoß später einmal ausgebaut werden soll. Zu- und Ableitung für Heizung, Brauchwasser und Elektrik sollten mit berücksichtigt werden. 

Finanzplanung vor Baubeginn: Ist der Bauwunsch gereift, sollte ein Positionspapier über die verfügbaren Finanzen mit einem genauen Baufinanzierungsplan erstellt werden. Man sollte sich (weitere) Meinungen und Ratschläge von Fachleuten einholen. Ein Vergleich der Kreditinstitute lohnt sich, denn jede Stelle nach dem Komma kann das Darlehn bereits einige tausend Euro billiger machen; wichtig ist aber in jedem Fall ein Finanzierungskonzept, dass der ganz persönlichen Finanzsituation angepasst ist. Maßgeschneiderte Finanzierungsbausteine können "mehr" bringen, als ein zunächst besserer Zins bei einem nicht passenden Darlehen. Beim im Normalfall mit Abstand größten Projekt seines Lebens sollte man nicht nur auf fachliche Beratung beim Bau sondern auch bei der Finanzierung setzen.

Eigenleistungen nicht überschätzen: In vielen Fällen ist es günstiger die Arbeiten vom Fachmann ausführen zu lassen, anstatt sich mit wesentlich größerem Zeitaufwand selbst abzumühen. Sehr häufig werden die eigenen fachlichen und zeitlichen Möglichkeiten überschätzt. Alles muss in die Gesamtkoordination der Gewerke zeitlich passend integriert werden. Auf Eigenleistungen entfallen die Gewährleistungsansprüche, daher müssen sie - gerade auch für einen Streitfall - klar von vergebenen Gewerken abgegrenzt werden können.

Bauhelfer aus dem Familien-, Freundes- oder Kollegenkreis müssen bei der Berufsgenossenschaft angemeldet und versichert werden. Sonst kann ein Unfall nicht nur die Freundschaft kosten, sondern auch zu erheblichen Schadenersatzforderungen führen.

Die Angaben zu möglichen Bau- und Kauf-nebenkosten sind eine ganz grobe und völlig unverbindliche Orientierung und können helfen, wenn man so gar keine Vorstellung hat. Diese Orientierungswerte sind im "ImmoPlanRechner" hinterlegt und helfen dort bei der Ermittlung der Gesamtkosten eines Vorhabens.

Gibt es hier auch in PDF zum Download: